房地产猎头公司谈投资性房地产的博弈____2007年可谓是房地产的艰屯之际，调控“紧箍咒”一声紧似一声。可是，与此天壤之别的是，在股市中，尤其是下半年的股市中，房地产股却与银行股齐头并进，成为了行情的主角。年关将近，房地产股更是身先士卒，乃至接连飙升。关于房地产股将来猜测的各种利好充满商场，其间，2007年新管帐原则行将启用的布景下的“财物重估增值”概念，好像成为了房地产股强悍的首要理由。
可是，新管帐原则是不是真的让一切的房地产股一夜“暴富”？商场对新管帐原则是不是存在误读？新管帐原则又将对哪些房地产上市公司或具有房地产的上市公司发生本质性利好？
房地产猎头公司焦点：公允价值法VS前史本钱法？
房地产职业之所以被遍及以为是受新管帐原则影响最大的职业之一，其关键在于原则中关于“出资性房地产”可采纳公允价值计量方法和管帐报表中须单列“出资性房地产”项意图新规则。尽人皆知，从慎重性原则动身，曩昔管帐报表选用的都是市价和本钱“孰低法”。例如，出资房地产，购入本钱为1亿元，如今涨到2亿元了，按 “孰低法”，只需房地产不转让，账面上只能是1亿元；而新管帐原则将按“公允价值”核算，即市价真的增值到2亿元，这块房地产出资便可调整到2亿元。
那么，又何为“出资性房地产”？新管帐原则规则，“出资性房地产”是指能够独自计量和出售、为赚取房钱或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，如已租借的土地使用权、持有并预备增值后转让的土地使用权、已租借建筑物等。
一起，新管帐原则还清晰了“非出资性房产”的领域：公司具有并自行运营而非租借的旅馆饭馆、自用房地产（为生产商品、供给劳务或许运营管理而持有的房地产，如公司的厂房和办公楼，公司生产运营用的土地使用权，职工宿舍）、作为存货的房地产（房地产开发公司出售的或为出售而正在开发的商品房和土地）等。
关于“出资性房地产”，新管帐原则规则，公司的财政计量处置能够选用前史本钱方法（按购入价计量），也能够公允价值方法（按市价计量）。而只需满意二个条件，即可采纳公允价值计量方法：一、地点地有活泼的房地产买卖商场，出资性房地产能够在房地产买卖商场中直接买卖；二、公司能够从房地产买卖商场上获得同类或相似房地产的商场报价及其他有关信息，然后对出资性房地产的公允价值做出科学合理的估量。
能够看出，关于大大都“出资性房地产”而言，在下一年若想选用公允价值计量方法并非难事。而采纳公允价值方法，其“出资性房地产”不计提折旧或进行摊销，以管帐期末其公允价值为根底调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。换言之，在近年中国各地房价大幅上涨的布景下，假如具有“出资性房地产”的上市公司一旦选用公允价值，其成绩会发生“三级跳”，届时呈现每股收益3元乃至5元的公司均是能够的。
公允价值法尽管描写出了诱人的将来，可是据不完全统计，具有“出资性房地产”公司在整个房地产上市公司中份额并不高，估量在10％摆布。绝大大都的房地产公司开发的房地产都是它的商品，是作为存货而非出资物业。更进一步地说，因为新管帐原则的“灵敏”原则，具有出资型房产的上市公司下一年是不是会选用公允价值计量方法仍是一个疑问，相应地，公司成绩是不是会呈现大幅溢价也值得商讨。即使下一年能够会有房地产上市公司选用新的公允价值方法，但因其间有着千差万别，出资者对单个公司还应该区别对待。
出资性地产：占比甚小 影响甚微尽管新管帐原则约好的是“出资性房地产”，但实践上多为出资性房产，而很少有出资性地产。依据新管帐原则，出资性地产包括两方面：已租借的土地使用权，指公司经过受让办法获得的土地使用权，用以运营租借（不含融资租借）办法租借；持有并预备增值后转让的土地使用权，是指公司经过受让办法获得的、预备增值后转让的土地使用权。
关于前者，咱们不难理解，可是关于后者，是有许多局限性的。因为中国土地一切权归于国家，公司具有的仅仅土地使用权，假如在必定期限内不开发的搁置土地，国家要回收其土地使用权。因而，像出资房产相同先贱价吃进一块地搁置两三年以后再高价卖出，这是为国家所不允许。新管帐原则对此也作出了格外阐明：搁置土地不归于持有并预备增值的土地使用权。依据《搁置土地处置办法》的规则，搁置土地是指土地使用者依法获得土地使用权后，未经原同意用地的人民政府同意，超越1年未开工开发缔造的；或许是已开工开发缔造但开发缔造的面积占应开工开发缔造总面积缺乏三分之一或许已出资额占总出资额缺乏25%且未经同意间断开发缔造接连满1年的。当然，现实中，各地对搁置土地的年限界定均有所放宽，通常为二年。迩来武昌鱼就布告就称，因土地搁置时刻超越二年，其在鄂州市葛店开发区具有的面积为258691.1平方米国有土地使用权，能够被鄂州市国土资源局回收。
事实上，房地产猎头公司认为在上市公司中，出资性地产是占比甚小，并呈逐年下降的趋势。因而，即使上市公司在2007年对这有些地产实施公允价值法，对成绩的影响也微乎其微。当前，出资性地产首要集中于具有开发区的上市公司。比如张江高科、陆家嘴、南京高科等。开发区从政府那儿获得一大块土地，然后再逐步租借给园区内的公司，从中赚取土地使用权的价差，或许是转让某一地块，赚取价差。
张江高科坐落浦东四大开发区之一的上海张江高新技术工业开发区。近年来，张江这一块土地跟着上海的外扩，升格为城市中间区域，房地产增值极为显着。一起，跟着张江高科技园区的开展，其承当的开发范围也从开始开发4.2平方公里，拓展至当前的25平方公里，往后园区还将向南拓展至外环线，总体规划面积将到达54平方公里。当前，公司完结土地开发面积17平方公里。可是，张江高科具有许多的土地储藏量，用于纯土地运营的却不多。据揭露材料，张江高科土地转让收入2004年为2.96亿元，2005年敏捷下降为687.56万元。
能够预见的是，在土地资源越来越紧缺和房价越来越高的趋势下，具有开发区许多土地储藏的公司也不愿直接进行土地运营，而转向赢利更高的房产运营。
出资性房产：包含丰厚“矿产”
与出资性地产廖廖无几天壤之别的是，房地产上市公司用于租借的出资性房产却是数不胜数，适当有些房地产公司多多少少有所涉及。典型的有张江高科、浦东金桥、保利地产、陆家嘴、栖霞缔造、金融街、外高桥、北辰实业等。
张江高科实施战略转型后，主运营务由房地工业转型至以物业运营为主，在园区内缔造了许多的厂房和办公用房。2005年，公司房产租借收入达8239万元，毛利率高达66.98%，大大超越了土地转让的毛利率（2004年为6%，2005年为16%），乃至超越了房产出售57.82%（2005年）的毛利率。当前，公司已建的张江大厦、四标二期厂房、soho三期小型智能孵化楼等租借状况杰出，拟建和在建的有张江创新园项目、张江创业源项目、张江高科苑项目，本年又斥资11亿元收买母公司上海张江（集团）有限公司部属控股子公司上海张江集成电路工业区开发有限公司、上海八六三信息安全工业基地有限公司、上海市银行卡工业园有限公司三家公司具有的运营性房产总计13.6万平方米。几项相加，公司具有的物业规划将到达65万平方米以上，有关组织研究表明，依照公允价值法的市价重估，公司房地产重估价值增值约40亿元，重估后每股净财物可达6.4元。
无独有偶，迩来接连飙升的陆家嘴在其2005年年报中称：将来数年公司主运营务收入中来自土地批租收入估计会快速下降，然后影响公司的赢利，公司已将房产运营作为进步公司盈余才能的首要路径，从单纯的土地批租逐步过渡到自行开发以高档办公楼、商铺和世界社区为主的物业，并进行租借获取长时刻收益。当前，陆家嘴具有许多的出资性房地产项目，如明城花苑、锦城大厦、一百杉杉、？瑰园、长鑫大厦、软件园、新景园一期和二期商铺、水族馆、陆家嘴花园一期和二期（商铺）、众城大厦、向城路东科大厦等。别的，公司新开工项目3个，建筑面积约为9万平方米；在建项目8个，建筑面积约28万平方米。这些新开工和在建工程尽管有适当有些房产是出售商品，但其间的商业房产多为出资性房产。从揭露材料能够发现，陆家嘴这些出资性房产中的明城花园、？瑰园、陆家嘴花园一期商铺、锦城大厦、众城大厦为2002年曾经持有的，而上海的房地产真实的上涨始于2002年，可见这些物业一旦选用公允价值法计量，其增值空间是适当可观的。
非房企手握“赢利魔方”
近5年来，全国房价是涨声一片，除了房地产公司是最大的赢家外，许多具有许多房产、地产的非房地产公司力争上游地搭上房价上涨的“顺风车”。在股市中，这类公司首要集中于百货商业职业和高新开发区板块，如小商品城、益民百货、新世界、杭州解百、南京高科、等。
小商品城是最典型的代表。该公司主营租借服务业，在中国小商品的发源地和集散地——责任建有许多的商场，在市区有宾王商场、篁园商场、针织商场、家具商场、领带商场、世界商贸城等数个商场。其间，世界商贸城是超大规划的商场，分三期开发，运营面积约260多万平方米，当前一二期（约130多万平方米）已投入使用，三期正在赶紧缔造中。从揭露音讯看，世界商贸城获得了政府的大力支持，商场获得土地的报价很低，一期为15万元/亩，二期为90万元/亩， 而周边房产项目缔造获得土地的报价在15万元-22.5万元/平方米。而世界商贸城的商铺按市价遍及在10万元/平方米摆布，在新管帐原则下，给人的幻想空间无穷。
益民百货在上海市中间城区的淮海路及周边具有商业房产达14.74万平方米，其间适当当有些是用于租借的出资性房产。如益民百货2003年以5045.1136万元收买了上海市瑞金南路1号海兴广场裙房一层2672.2平方米的房产，折合每平米18880元/平方米。从2002年起，益民百货还对上海淮海中路的柳林大厦施行分批全体收买，至今已具有柳林大厦77.8%的建筑面积，合计28639.27平方米，收买报价最低1.2万元/平方米，最高1.78万元/平方米。当前，这有些物业悉数用于租借，仅一至六层每年的房钱就达3000万元。此外，益民百货2005年9月23日，益民百货又以9490.47万元购买了淮海中路6处合计1430平方米商业房产和办公用房，折合6.27万元/平方米。公司将这次财物收买悉数用于租借，估计年房钱收入为903万元。2006年10月，益民百货以7831.5万元收买上海市卢湾区土地房子开展中间具有的五处房子，即南昌路69弄5号独幢花园住所（建筑面积1551平方米）、建国西路56弄7号独幢花园住所（建筑面积533.5平方米）、建国西路56弄8号（乙）独幢花园住所（建筑面积294.4平方米）、瑞金一路150号（淮海中路路口）5A室公寓（建筑面积120.65平方米）及瑞金一路150号（淮海中路路口）6室公寓（建筑面积179.55平方米），折合均价2.9万元/平方米，公司表明将用于租借运营。能够看出，益民百货收买的商业房产和住所房产，均坐落寸土寸金的上海富贵商业街，是真实的稀缺资源。当前该地段的公寓价大致为2.5万元/平方米，办公楼要到达3-5万元/平方米，商铺的报价则更高，通常在5万元/平方米以上。能够必定的是，这批中间地带的房产无疑是益民百货的丰厚“矿产”地点。
具有得天独厚地理位置的新世界亦是如此。公司将坐落上海南京西路上的新世界城有些楼层用作租借，如十楼（面积9200平方米）租给英国杜莎NBD公司开设了杜莎蜡像馆，以及将附近楼层租借给有关饭馆。依据新管帐原则，能够独自计量的租借房产可算作出资性房产，新世界租借的这些全体楼面无疑是能够独自核算，一旦按公允价值法，其钻石地段必定要用天价来匹配，然后构成可观的账面溢价。
除了百货商业职业外，开发区也具有许多出资性房产，不过与商业公司的商场不一样的是，开发区具有的出资性房产多表现为厂房方法。如南京高科，公司背靠南京市国资控股100％的南京新港开发总公司，在土地开发上有着无与伦比的资源优势，其储藏土地首要是工业用地，获得本钱相对较低。跟着园区开发，土地转让作业的逐步完结，公司将逐步完成其土地储藏的增值效应。依据其2005年年报，公司房子租借收入为 1865万元，同比增67%。凭此判别：公司的出资性房产正在大幅添加。
房地产猎头公司认为，具有许多出资性房产的非房地产公司因手握“赢利魔方”，将成为下一年商场的重视焦点之一。
未改变公司本质尽管新管帐原则有能够对上市公司财政报表形成翻天覆地的改变，但业界专家以为，新管帐原则并没有改变公司自身质地，许多上市公司也对新原则的使用较为慎重。
中信建投证券研究所副所长何暖媛表明，关于上市公司来说，新管帐原则仅仅将曩昔公司隐性的东西在报表中显现出来，使报表更世界化、更合理，对公司运营自身没有本质性影响。
此外，出资性房地产带来的收益并不会跟着财物价值重估或入账方法改变而有所变动，实践上，出资者在将来几年的时刻，将看到因为出资性房产实施公允价值后致使净财物的添加，但一起也会致使有关的净财物收益率相对下降。因而，这仅仅仅仅出资性房产这一块财物价值何时入账的疑问，关于公司的生长，并无本质的改变。
一位房地产猎头公司的资深猎头顾问表示，期内大都公司仍是会沿袭本钱方法，放弃公允价值。原因在于：从税收方面的思考，表现“出资性房产”的增值也将使公司要交纳一笔不小的税金。首先是选用公允价值方法计量的，不对出资性房地产计提折旧或进行摊销，那么在原有本钱法下出资性物业作为固定财物，可经过逐年计提折旧来抵税的税盾效果就表现不出来。其次在公允价值下，出资性房产的增值有些假如进入当年的赢利表，就要交纳33%的所得税，虽能够采纳递延所得税法，等实践进行转让时才真实纳税，但这有些税收仍是要从当期赢利中先行扣减。
出于各种思考，使得许多房地产公司对挑选新的计量办法“望而生畏”。陆家嘴董秘毕海琳称，公司将来是不是选用公允价值计量，需要满意有关条件，公司董事会当前还没有做出结论。另一家北京具有许多“出资性房产”，能够存在无穷重估溢价的上市公司董秘表明：出于保险的思考，公司当前决议仍是沿袭本来的本钱方法，对新管帐原则还在研究中。
能够预见的是，绝大大都绩优的房地产公司，如没有负债的陆家嘴、华发股份等，不会容易将其出资性房地产全面进行账面溢价，即使选用公允价值计量，也只会是逐步的、稳步的办法。但也不扫除一些负债率高的公司为了进步净财物，增强融资才能，如再融资或拓展贷款额度等，或是为了合作“小非”解禁举动，大股东为了到达高价兜售股市的意图而运用公允价值法来调节成绩，“一口气吃成胖子”，可是接下来的即是每年成绩动乱。
尽管上市公司是不是会对出资性房产选用公允价值法当前尚无定论，但有一点是必定，不急于将财物“变现”的公司，其在二级商场必定比哪些急吼吼实现利好的公司要走得深远。
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